房屋买卖一审败诉二审逆转！不安抗辩权如何助力买方维权？

一、案件背景概况：买方一审败诉，权益岌岌可危 2014年8月17日，甲某与乙某签订《售房合同》，乙某将名下精装房屋以45万元出售给甲某。合同约定签订当日甲某预付15万元，剩余30万元按揭，每年12月20日还清，同时约定乙某办理房产证事宜，过户事宜由甲某负责。合同签订两天后，甲某入住该房屋。此后，甲某陆续支付购房款，截至2017年2月26日，累计支付30万元。然而，甲某准备办理过户手续时发现，乙某于2016年7月6日将涉案房屋办理了最高额抵押登记，抵押期限为三年，这导致房屋过户手续客观上无法办理。乙某以甲某欠付剩余购房款15万元为由，向一审法院提起诉讼，要求甲某支付剩余款项及利息。一审法院判决支持了乙某的诉讼请求，判令甲某支付剩余购房款15万元及自2014年12月20日起计算的逾期利息。甲某不服一审判决，权益面临严重损害。 二、受托介入办案：精准识别问题，制定上诉策略 甲某委托李康律师后，李康律师迅速全面复盘一审案情，精准识别出一审判决存在的两大核心问题：一是程序违法，一审法院超出原告诉请判决利息；二是实体错误，一审法院忽视了卖方抵押行为对买方权利的侵害。基于此，李康律师制定了以“不安抗辩权”为核心突破口的上诉策略。 三、分层呈现核心代理观点 （一）程序层面：指出一审“超裁”错误 李康律师在上诉状及庭审中明确指出，原审原告乙某的诉讼请求明确要求“利息自2017年2月26日起算”，而一审法院却判决“利息自2014年12月20日起算”，这明显超出了当事人的诉讼请求范围，违反了民事诉讼的“处分原则”，属于严重的程序违法，为二审法院启动全面审查提供了充分理由。 （二）实体层面：主张“不安抗辩权” 针对乙某要求继续付款的诉求，李康律师依据《合同法》第六十八条（现《民法典》相关条款）提出核心抗辩。乙某在合同签订后、付款过程中，擅自将涉案房屋设定最高额抵押，导致房屋处于权利负担状态，过户手续客观上无法履行，其行为已经构成“可能丧失履行债务能力”。甲某行使不安抗辩权，中止支付剩余购房款，是法律赋予的合法权利，而非违约行为。乙某要求继续付款，必须先涤除（解除）该抵押登记，恢复房屋的可过户状态。 （三）反制层面：指出一审忽略关键事实 一审法院在乙某已对房屋设定抵押的情况下，仍判决甲某继续付款并承担逾期利息，实质上是在保护违约方，违背了基本的公平原则。 四、办案推进过程与最终处理结果 李康律师在二审中充分阐述上述代理观点，二审法院经审理，全面采纳了他的意见。作出终审判决：撤销一审判决；驳回被上诉人乙某的全部诉讼请求，即乙某不仅拿不到剩余15万元购房款及利息，反而需自行解决抵押问题；一、二审案件受理费共计5,758元，全部由被上诉人乙某负担。二审法院认为，上诉人甲某在发现涉案房屋被乙某办理最高额抵押登记、过户事宜无法履行后，其中止支付剩余购房款的行为，属于依法行使不安抗辩权，应予支持。乙某在未能涤除房屋抵押登记的情形下，诉请甲某继续支付购房款，于法相悖、于理不合，依法应予驳回。一审法院适用法律错误，予以改判。 五、案件价值简短升华 本案的成功改判，不仅维护了购房人的合法权益，更彰显了法律在维护公平正义、保障合同交易安全中的重要作用。在房屋买卖等民商事交易中，严格遵循法律规定，尊重当事人的合法权益，是营造良好营商环境的基础。同时，此案也为类似纠纷的处理提供了有益的参考，促使交易双方更加谨慎地履行合同义务，促进市场交易的健康有序发展。 六、主体简介模块 李康律师，安徽炎黄律师事务所团队负责人，拥有专业法学背景和十余年律师实战经验。他是本地电视台普法栏目“周末说法”特邀嘉宾，其团队办理案件累计超过2000＋，案涉金额10亿＋。擅长刑事辩护、婚姻家庭财产分割、交通事故、债务纠纷等领域。团队深谙经济纠纷底层逻辑及法官办案思维，拥有北京大学、清华大学法学专业毕业背景的律师，还有从检察院离职从业20年的检察官，从法院工作近20年的离职法官、奋战在律师第一线近30年的法律工作者。团队已办理刑事辩护1000+，民事案件2000+，且案件转介绍率和满意度极高。