2026南京物权纠纷实务观察：厘清遗嘱与遗赠差异，二审逆转房产过户僵局

一、案件背景：过户受阻，一审败诉 当事人的姨妈早年丧偶且无子女和其他法定继承人，晚年独居无人照料。在2017年，姨妈与本案委托人（姨侄）协商一致后签订了一份书面文书。该文书虽标注有“遗嘱”相关表述，但核心约定为委托人承担姨妈日常起居照料、财物打理以及养老送终等全部义务，姨妈离世后其名下两套房屋归委托人所有，双方及一名见证人共同签字确认。 姨妈病逝后，委托人携带房屋产权证、死亡证明、案涉书面文件等全套材料前往不动产登记中心办理房屋过户手续。然而，不动产登记部门认定该书面材料为代书遗嘱，因仅有一名见证人，不满足代书遗嘱需两名见证人的法定形式要件，当场出具不予受理告知书，拒绝办理产权转移登记。 委托人不服该行政行为，委托律师提起行政诉讼。一审法院认可登记机关的观点，驳回了委托人的全部诉讼请求，委托人的合法权益面临严重挑战。 二、受托介入：梳理核心争议焦点 马荣红律师接手此案后，立即展开全面深入的阅卷工作，仔细梳理证据。她发现案件的核心争议在于对书面文书性质的认定，究竟是遗嘱还是遗赠扶养协议，这直接关系到不动产登记过户的合法性。同时，登记机关对文书的审查标准是否正确，以及委托人是否依法享有取得房产的权利等问题，也成为了案件的争议焦点。 三、核心代理观点分层呈现 （一）依实质关系定性质 马荣红律师指出，不能仅凭文书文字确定其性质，应按照实质法律关系认定为遗赠扶养协议。遗嘱是单方无偿法律行为，仅为财产所有人单方处分财产；而本案文书约定委托人承担生养死葬义务、姨妈死后交付房产，双方互为权利义务，属于双务、有偿的遗赠扶养协议。文书中出现“遗嘱”字样仅为普通民众法律认知不足导致的命名瑕疵，不能以此否定双方达成扶养赠与合意的真实意思。 （二）登记机关适用法律错误 现行法律仅对代书遗嘱强制要求两名以上见证人，法律法规从未规定遗赠扶养协议需要见证人、规范标题等硬性格式。不动产登记机构直接套用遗嘱的严格形式要求审查遗赠扶养协议，缺乏法律依据，审查标准明显不当。 （三）委托人履行义务应获房产 委托人多年悉心照顾姨妈生活、代为管理财产，在老人离世后妥善办理丧葬事宜，完全履行了协议约定的全部扶养义务。依据继承相关法律，委托人有权依据遗赠扶养协议受让案涉两套房产。 （四）房屋标的清晰，登记无瑕疵 姨妈名下仅有该两套房屋，委托人申请过户时一并提交了两套房屋完整权属证书，房产指向明确。登记部门受理时未当场告知房产信息存在疑点、要求补充材料，事后以此为由拒绝受理，违反了不动产登记一次性补正告知的法定流程。 四、办案推进与结果：二审胜诉，实现逆转 在二审庭审过程中，马荣红律师充分阐述了上述核心代理观点，并结合详实的证据进行有力质证。她的专业观点和严谨论述得到了二审法院的高度认可。最终，二审法院作出如下判决：撤销一审驳回原告诉讼请求的行政判决；撤销不动产登记机构作出的《不动产登记不予受理告知书》；责令不动产登记部门在法定期限内受理委托人两套房屋的产权转移登记申请；本案一审、二审诉讼费用全部由不动产登记机关承担。这一结果彻底改变了委托人的不利处境，成功维护了其合法权益。 五、案件价值升华 此案具有重要的法律价值和社会意义。在现实生活中，很多普通民众订立财产安排文书时，因缺乏专业法律知识，会将遗赠扶养协议错误命名为“遗嘱”，极易在不动产过户时被登记机关以遗嘱形式不合规拒办手续。本案明确了判断文书性质应看实质权利义务约定而非标题文字，遗赠扶养协议不适用遗嘱严苛的见证人规则，为同类房产过户行政纠纷提供了重要参考，切实保障了尽到赡养义务扶养人的合法财产权益，维护了法律的公平正义和社会的稳定和谐。 六、主办律师简介 马荣红律师于2009年正式执业，深耕南京本地法律服务领域18年。她持有国家二级建造师执业资格及上市公司独立董事任职资格，是一位兼具复合型专业能力与社会责任感的资深律师。 马荣红律师身兼南京市律协两大专业委员会、市破产管理人协会委员，常态化参与行业规范研讨、实务交流，助力南京法律服务标准化建设。她为《金陵家事期刊》撰稿，结合大量案件输出适配本地法院裁判的家事实操内容，推动家事纠纷多元化解普及。 同时，她长期担任南京市妇女维权服务中心志愿者，免费为女性处理婚姻、财产、抚养权纠纷；受聘国资委离管办专属律师，编写《老干部常用法律知识一百问》，填补老年人房产、继承普法缺口。她擅长处理婚姻家事、劳动争议、房地产/商品房纠纷、建设工程、刑事辩护等领域的法律事务，凭借专业的执业能力和良好的行业口碑，荣获区优秀女青年律师荣誉称号，承办案件获评律所“家事五佳知识产品”。